个人抵押贷款买房需要把房产证抵押给银行吗?

作者:山色归读 侵权必究,转载授权见文尾.

随着近年来房地产的超长牛市,老百姓贷款买房、申请房屋抵押贷款的行为越来越司空见惯。其一般流程是:购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请,并提供合法文件如身份证、 收入证明、房屋买卖合同、担保书等证明文件;银行经过审查合格,向购房者承诺发放贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证;银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在设立在该行的银行帐户里。

至于是不是需要把房产证抵押在银行,各个城市和不同银行的具体做法有所不同,一般抵押和不抵押两种情况都有。有些银行要求购房人把产权证押在银行,银行的思路是购房者借了银行的钱,银行也把房产证作为抵押物的一部分予以扣留,但银行会给你按揭合同、房产证复印件(盖红章)、还有一份买卖合同、以及你买房交税的税票,以方便购房者办理相关涉房事务。

其实办理抵押后是不需要把房产证留在银行的,因为依据《物权法》抵押产生效力主要在于登记,而不是房产证的实际占有。而在办理抵押登记的时候,房地部门会在购房人的房产证附注上注明:已与某年某月某日抵押给某银行,贷款金额多少。办理完毕抵押登记后,房地部门会出一个他项权证,这个是证明银行抵押权的,会留给银行,而房产证原件会交还购房者自己保管。

在银行实务中,有些银行出于谨慎性原则,最终是否扣留房产证要视客户的信用情况和风险度而定,特别针对“二套房“,某些银行因考虑到银行风险,大多需要扣留房产证,抵押房产证的原因是担心把房产证留在贷款人手中时,贷款人可能拿着该房产证去做“二次抵押”,这样会给原贷款银行的抵押资产带来一定风险。

根据国家《房地产管理法》第三十六条规定,“房地产转让、抵押、当事人应当依本法第五章的规定办理权属登记。”;而建设部令98号《城市房地产抵押管理办法》第六条明确规定:国家实行房地产抵押登记制度;第三十四条:以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执,并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。依据《物权法》房屋抵押是权属抵押,不是抵押证件,商业银行无权收执他人的权属证书。

所以严格地说,少数银行出于保护自己作为抵押权人手里的抵押资产(房屋),打擦边球将房屋权属证书(房产证或不动产证)作为抵押资产的补充,是利用其垄断地位对自己的一种“过度”保护,甚至是一种违法行为。作为房贷主体的国有银行基本上是国有大型企业,应该模范守法经营才是。

另外一些方面,有些银行办理完抵押物的他项权登记后就会把产权证退给购房人。现在贷款买的房产,办理产权证明时,一般是会发放以下证明的:(一个土地证、一个房产证)或一本不动产权证书,还有一个他项权利证明,他项权利证明会抵押在银行,其他两证或不动产权证书会还到购房者手上,我个人更倾向这一种操作手法。

金融实务中有些如信用社、小贷公司在办理抵押贷款时为了节约成本等因素不规范操作,贷款时只抵押房产证而没有去房地部门办理不动产抵押登记。根据《物权法》中担保物权的规定,建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。

因此,这种情况下的抵押合同,不产生抵押权的效力。也就是说,贷款人和那些非正规金融机构的抵押仍然合同有效,如果贷款人违反该合同约定内容,应该承担合同的违约责任,只是产生的法律后果由《民法通则》、《合同法》来调整,而不是由《物权法》、《担保法》来调整。它们只能以《民法通则》、《合同法》来追究贷款人的违约责任,而不能主张抵押权。

银行业内人士指出:早年通过银行贷款买房,不仅要把买的房子抵押给银行,还要把房产证扣押在银行,这是以往银行办理按揭贷款的通行做法。但现在特别是《物权法》生效后,大部分银行不再扣押客户的房产证,以前扣管的房产证也要无条件退还,银行只需要保留《房屋他项权证》就可以保证抵押权不受侵犯,但是个别银行依然在扣押购房人的房产证。

另外,由于按揭贷款期间相对较长,以前银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,且列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行收存,这个在住房贷款领域逐步废弃了。

当然,现实生活中,就算银行押证的话你想拿出来也是可以的,向银行申请借出来就行了,不过有个时间要求的。借产权证流程如下: 给银行打电话要求借出产权证,一般要 给出一个需要借出的理由,不能说是办理二次抵押贷款,因为那样的话银行是不会借出的。到时候填个表格,并确定归还时间,到期归还就可以了。

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