买卖期房购房者违约,是不是一定按照20%赔偿违约金?

摘要:购房人在签订房屋买卖合同时,都会看到类似的约定,即“违约一方要以合同标的20%作为违约金,赔付给另一方”,一旦出现违约情况或合同不履行时,另一方常常以此条款让违约一方按此条款赔偿,那么,是不是一定按照20%赔偿呢?在此,英淇房产律师团根据多年的经验为您解析,仅供参考!

基本案情

2015年,张某与开发商签订了商品房买卖合同,约定坐落于朝阳区的一套房屋,以800万元的价格出售给张某,张某选择商业贷款的方式支付购房款。同年5月,张某支付了400多万的购房款后,其300多万剩余房款由张某向银行申请商品房担保贷款的方式支付。

随后,张某按照申请的步骤向银行提交了担保贷款的申请,但没想到的是银行拒绝了张某的申请,张某一下傻了眼,300万多对于张某并非是一个小数目,所以,张某积极与开发商协商沟通,看是否可以通过其他方式解决此事,而开发商给予的答复却是,一切按照合同走,按照合同约定,“张某应该在十五日之内补齐购房余款”。

事情往往事与愿违,张某在规定日期内无法补齐300多万的购房款,开发商一纸诉讼将张某告上法庭,要求承担相应的合同总价款20%的违约金。张某通过朋友介绍,找到了英淇房产律师团寻求帮助。

办案掠影

英淇房产律师团孙曼丽律师接待了张某,根据张某的陈述,孙曼丽律师帮助张某制定了维权方案。合同标的20%作为违约金是合同中常见的约定,但并非违约后就一定按照合同约定的20%作为违约金,根据我国《合同法》第114条第2款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

根据《合同法解释二》规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。”

回到张某的案件中,800多万的购房款,合同约定的违约金是160万,而周围的商品房房价并未上升或者下降,所以,违约金的约定明显是过高的,而且银行拒绝审批后,张某一直积极与开发商沟通,并未隐瞒其据贷的情形,最后,法院极有可能会按照违约金过高,对其进行调整。听了孙曼丽律师的观点后,张某决定委托北京英淇律师事务所孙曼丽律师帮助维权。

接受委托后,孙曼丽律师调取了银行决绝房款的原因并非孙某的原因,而是银行内部政策调整,且调取了周围商品房价格在签订合同之日后、告知无法履约时、起诉时等时间段的买卖价格等证件,积极准备张某应诉的证据材料。

没过几日,庭审上开发商的代理律师不出意料的强调按照合同该约定的违约金,张某应承担合同标的20%的违约金,但并未出具实际损失的证据,而我方根据调查的证据材料,证明其房价并未调高或者降低,且根据相关法律规定,明显高于实际损失,最后法院采纳了我方的观点,对违约金进行了调整,后判决以合同标的的5%向开发商支付违约金,远低于合同约定的160万约定金,张某收到判决结果,张某十分满意,决定不再上诉,至此,案件圆满结束。

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