房东不打招呼签了拆迁协议,要他赔!

军范律政【第258篇】

在一条繁华的大街上,两旁的门面房,虽然依稀有热闹的行人复工的迹象,让一切有了生气,

房子上用红字写的大大的拆字,格外的显眼。

沿街的一排小门面房都面临拆迁,到处堆放的水泥墩子,张牙舞爪车车保露出来的钢筋,

约好见面的几个商户的老板,早早的在门店门口等着。

我们首先走进了一家卖烤粉丝的小门店,这个门店大概有五六平方的样子,里边的前台操作间,储藏间以及吃饭的桌椅,塞满了整个屋子

老板,30多岁,他与房东签了两年的合同,房租到今年的八月份到期,但是呢,房东只同意把剩下几个月的租金退掉,违约金不退。

像他这种情况,还有好几家,大概有七八家这样。

简单和这个店主聊了几句,然后我们又到了一个二楼,比较宽敞的地方,

这是一家美容店,做产后恢复的,店主说投了装修,投了大概20多万,前一年一两年基本上没有什么人去年今年也才看,慢慢的有了客源,慢慢的收回成本她和房东签了十年的租约,这个房东也是,只是答应退租金对于违约金一分不退

屋里边也挤满了其他人,总共有七八家,都是这种情况

但他们都不是一个房东。其中有三个小孩,年纪不大,好像是90后,他们东拼西凑,凑了25万,在一起开了一个卖茶的门店。

想着大干一场,挖到人生的第一桶金没想到开张不到两个月而且在两页还碰到了怡情,一分钱没有回本

这些小商户,在他们背后确实看到了生活的心酸。

这些商户他们的每月流水大概有2到3万去掉,所有的开支每个月收入大概有一万多。这一万多的收入,可是全天24小时都在这里所以整体还是比较辛苦的

其实打官司对于很多人来说都不愿意去做,但是当自己的权益受到损害时,诉讼是最好维护权益的方式,比方说如果说很多事情,你忍一忍,算是吃了亏,但是对一些标的额大的事情,还是要走诉讼。

就拿这几个小商户来说,他们出走诉讼渠道,除了能够本身要回应该退的房租,对于违约金肯定比他们私下协商要获得的多

暂时很多人都比较关注律师的收费问题。你是其实也是非常辛苦的,他们的他们的时间也被划分为很多小块

这六户本来每一户收他们最低的代理费一万元。但是没有想到的是,这里货都选择了风险代理。

什么是风险代理吗?

风险代理都有,对于判决中得到补偿费用的百分比规律,失所得,比如我只收代理费5000块,但是风险代理按10%算

比如说我可以收你的代理费,只收5000块,但是如果说官司判决下来,我们得到了十万块的赔偿,那么有一万块,要是规律似的

但是很多人看到的,还是选择风险代理,风险代理也是有风险的,有的当事人当时签合同时打答应的很爽快,但是等追回到前一天拿到手,反而又不舍得把这个钱给律师,觉得律师没有起这么大的作用

甚至有律师,最后又把自己当事人告上法庭。

其实对于这个案子,这个房东的做法也很不明智,房东应该私下的一个一个去赔偿他们违约金的问题,不应该找个司法途径,因为他们现在他们好多了。

房东的另一个不明智的做法就是在合同期限内过早的对客户进行了停水停电,导致合同实时上的,无法履行,其实就是提早违约违约就牵扯到违约金。这一事实坐实了,房东主动违约在先。

看了一下他们的合同,发现了合同有几个漏洞,其实我总结的下面这几条漏洞也是律师在打官司中主张的依据

如果友友们中间也有做买卖租房的,这些对大家还是是有启发参考意义的,你完全可以自遇到类似问题,你甚至可以自己代理通过法院来主张你的权益

一是合同标明的违约责任对双方不公平。缺少对甲方违约责任的约定。这个在合同中经常见到,总是一方过分的强调乙方的责任,而对甲方的违约责任没有,我们自己则的明确设置,本质上是不公平的。

二是乙方可主张违约金。从房东停水停电,事实上不能继续履行合同约定,就可以主张他进行损害赔偿。此外,如果双方签订合同上的约定违约金比较低,比如说只有个几千块钱,那么就可以请求法院适当的增加。(合同法114条)

三是主张损害赔偿。范围包括甲方违约造成的损失,以及履行合同后获得的利益。
这一条需要当事人对她每个月的净利润举证。比如说你每个月除去各种毛领,能够赚一万块,那么如果说合同还剩八个月没有旅行,那么这八个月你就可以组张八万元的损失赔偿。 (合同法113条)

四是甲方应承担违约责任。这个也是我们为什么能够宿房东,而且有很大的把握胜诉的原因。房东单方面终止了,合同就应该承担相应的违约责任。

甲方单方面签拆迁协议,导致与乙方的租赁合同不能履行,应承担相应的违约责任。
(合同法107条)

五是乙方可主张可得利益损失、经营利润损失、转售利润损失等补偿,并对相应的补偿承担举证责任。

乙方对合同取消造成的可预见损失举证,比如对照把近两年内同时期内的收入主张相应的损失。或者,请求法院予以酌定。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十一条:

违约方一般应对非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失而承担举证责任。非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本举证。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

好了,我会根据平时的一些实战经验,把这些大家难以接受的律师的秘密和每个朋友聊一聊,在这个过程中的我们也对日常中常见的法律纠纷问题有一些理性,感性上的认识,如果再遇到类似的情况,我们知道怎么去维护自己的应有的权益,减少损失。

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