房产过户税费问题之一:个人所得税

文|魏思年

一段时间以来,经常有客户咨询关于房产过户税费的问题,比如房产过户需要缴纳哪些税费、以何种形式过户最省钱、满五唯一是什么政策、继承房屋在税收上有哪些优惠……诸如此类的问题,千头万绪,花样繁多。

这些问题,若依赖于表层的网络检索,得到的答案或者是房产经纪人的侃侃而谈,或者是律师同行的轻描淡写。推销与广告齐飞,浑水共摸鱼一色,要么答案之间相互矛盾,要么没有给出明确的法律依据。

作为一名研究型的执业律师,笔者深感有必要做些微分享,以正视听,为此特别推出《房产过户税费问题》系列,以回馈故雨新知的信任与关怀。话休絮烦,直接进入本期主题——个人所得税。

个人所得税,是主要以自然人取得的各类应税所得为征税对象而征收的一种所得税,房屋转让所得也是应税所得之一。

一、纳税义务人

个税的纳税义务人是取得应税所得的自然人。在房产转让中为房产转让方,即卖方;在赠与的情况下为房产受赠方。

法律依据: 

1.《税收征收管理法》

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。……

2.《个人所得税法》

第一条 在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人,为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得,依照本法规定缴纳个人所得税。……

二、征税对象和税率

征税对象为财产转让所得,税率为20%。此处的“财产转让所得”系房价款总额减去原值和合理费用之后的余额,因此其税收往往表述为“差额”的20%。若房屋系接受赠与所得,则按照受赠收入的20%征税。

若无法提供原值凭证,不能正确计算原值的,采取核定征收方式,按照转让收入的1%~3%征税。上海地区,此种情况下转让普通住房按照转让收入的1%征税,转让非普通住房则按照转让收入的2%征税。

法律依据: 

1.《个人所得税法》

第二条 下列各项个人所得,应当缴纳个人所得税:……

(八)财产转让所得;……

第三条 个人所得税的税率:……

(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。

第六条 应纳税所得额的计算:……

(五)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。

2.《个人所得税法实施条例》

第六条 个人所得税法规定的各项个人所得的范围:……

(八)财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。……

第十七条 财产转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

3.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

4.《上海市地方税务局关于本市贯彻的操作意见》(沪地税所二[2006]12号)

一、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的,以转让收入的1%核定应纳个人所得税额;对纳税人转让非普通住房的,以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

5.《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部、税务总局公告2019年第74号)

二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。……

三、优惠政策

符合“满五唯一”条件的房屋,在转让时免征个人所得税。其中,“满五”指的是个人购房至转让的时间届满5年;“唯一”指的是单身公民或夫妻双方在省内(或自治区、直辖市内)只有一套住房。

继承、遗赠,或将房屋赠与近亲属或赡养、抚(扶)养人,免征个人所得税。

法律依据:

1.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。……

(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。……

2.《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部、税务总局公告2019年第74号)

二、……按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。

四、过户形式与纳税的关系

房产过户的个人所得税知识简单分享到此,欢迎各界朋友批评指正。下期推送《房产过户税费问题之二:增值税》,敬请关注!

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