警告:今年再不解除合同,可能丧失解除权!

文|魏凡律师

在新开发的商业广场租赁了一间商铺,你本来打算开业之后做点小生意,结果事与愿违,广场建设施工进度一拖再拖,合同约定的交付日期也早已超过。

鉴于沉没成本已经产生,你决定继续观望。三年五年之后,你终于决定退出,希望解除合同,以便回笼资金,顺带再主张一笔违约金,用来弥补损失。

可是,你有没有考虑过,行使解除权有时间限制?《民法典》2021年1月1日正式生效之后,解除权的行使期限将正式确定为一年。这意味着,很多拖延至今没有结果的合同,行使解除权的最后期限可能就是今年年底。

合同的解除权,来源于法律规定或合同约定。在合同约定不明确的时候,要依照法律规定处理。所谓“约定不明确”,不仅包括对“哪些情况下享有解除权”约定不明确,还包括对“解除权如何行使以及行使期限”约定不明确。

其中,解除权的行使期限,是《民法典》生效之前争议激烈的地方。

解除权作为一种合同权利,其目的是保护信守承诺的缔约人,同时避免因不可抗力、情事变更等情况使合同履行陷入僵局。

这项权利,对于诚实守信的人们来说很美好,像爱情一样美好。“如果非要给这份爱情加上一个期限,我希望是,一万年。”看上去,似乎没有必要给这样美好的权利加上一个期限。有期限就有截止日期,过期不候,有权变无权、有理变胡闹,这怎么玩?

但是,法律考虑的问题是整个社会的运行,它的角度极其宏观,不会为了在权利上睡过头的“马大哈”破例。立法者真正注重的是,合同代表了经济秩序的某个或大或小的一个环节,如果任由一份合同长期处于“生死不明”的状态,对于社会的经济运行,绝非好事。

因此在理论上,解除权作为一种“形成权”,依靠单方面的行使,即可生效。它的行使是存在期限的,我们把这个期限叫做“除斥期间”。那么,这个除斥期间究竟有多长时间呢?法律规定得很散乱:

❶《合同法》第95条没有规定解除权的行使期限,而是把这个问题交给了当事人自己决断,通过合同约定来确定行使期限;

❷《保险法》第16条对保险合同作出特别规定,限制保险公司的解除权为30天

❸《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》对商品房买卖合同作出特别规定,在没有催告的情况下,解除权的行使期限为一年

从这些规定可以看出,就目前而言,只要不是保险合同(保险公司解除)或商品房买卖合同,即使合同解除之前拖延时间较长,享有解除权的一方当事人,仍然有希望行使解除权。

但今年通过的《民法典》在2021年1月1日生效之后,情况就不同了。《民法典》生效之后,《合同法》即刻废止,关于合同解除权行使期限的问题,适用《民法典》第564条:

法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭

条文的意思非常明确:无论是什么合同,解除权行使期限统一为一年。

也就是说,如果等到《民法典》生效之后再来处理久拖未决的项目,可能就要吃大亏。最佳的处理时机就是现在,留给权利人的时间只剩下6个月。今年如果再继续犹豫,明年的结果可能就是败诉。

需要继续追问的是:解除权的行使因超期导致权利失效,合同岂不是还要继续有效?换个通俗的问法就是,烂尾楼继续烂下去,就没办法把钱拿回来了吗?

怠于行使解除权,导致解除权消灭,其中的部分原因是基于诚实信用。出现解除事由之后,权利人长期没有行使解除权,相对人就有理由认为权利人不再行使;而此时如果权利人再基于同样的事由,突然提出解除合同,就有权利滥用之嫌。

由此观之,解除权的产生是因为某个符合法律规定或合同约定的事由出现,而其消灭则是因为权利人容忍了该事由。也就是说,这一页就翻过去了,往事不必再提。但是,这并不意味着出现其他解除事由时,权利人仍然无权行使解除权。所以,行使解除权超期导致败诉之后,可以积极寻找其他解除事由再次行使解除权,但机会并不常有。

此外,解除权消灭,并不意味着违约责任请求权消灭。虽然权利人可能暂时无法解除合同,但可以要求对方承担违约责任,包括滞纳金、违约金、逾期利息以及产生的其他损失。不过,你的本金可能就暂时拿不回来了。

在这里,我们建议各位读者朋友:

❶如果因为购置不动产、租赁商铺、投资理财等情况签订合同,但对方迟迟没有履行,或者只履行了一部分,你应当及早仔细研究合同约定,看看解除权的行使条件;

❷如果发现可以行使解除权,应当立即回想,对方从什么时候开始违约,从什么时候开始具备合同约定的解除条件,以便确定行使解除权还剩下多少时间

❸尽可能收集证据,在必要的时候,还需要根据具体情况设法让对方自认,通过各种方式来固定已有的关键证据;

❹如果决定解除合同,一定要通过可以留下痕迹的方式行使解除权。通过发送EMS邮件、电子邮件、短信或微信消息来解除合同,在证据上更有效力。

由于合同解除事关重大,是否具备解除权、如何行使解除权、解除通知如何书写……这些问题都与司法实践息息相关,只有经验老到的专业人士,才有更精准的把握。因此,提前咨询律师,仍然是成本最低的选项

若全程都有律师把关,可能最终根本不需要起诉,就可以达到同样的效果,何乐而不为呢?

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